Vương quốc Anh đã chứng kiến khoảng 89,500 ngôi nhà được xây dựng từ các tòa nhà thương mại cũ trong vòng chưa đầy mười năm, sau khi nới lỏng các quy định về quy hoạch nhằm cân bằng giữa không gian thương mại dư thừa với tình trạng thiếu nhà ở.
Sự mất cân bằng này là một hiện tượng toàn cầu, không chỉ ở Hoa Kỳ, nơi chính quyền liên bang, tiểu bang và địa phương đang khuyến khích những cuộc chuyển đổi như vậy, không chỉ để phục hồi các khu dân cư mà còn vì những cuộc chuyển đổi như vậy có thể có lợi cho môi trường.
Tony Abate, Phó chủ tịch kiêm Giám đốc công nghệ tại AtmosAir Solutions giải thích tầm quan trọng của chất lượng không khí trong những lần chuyển đổi này.
Đại dịch toàn cầu đã đặt ra những quy tắc mới cho nơi làm việc hiện đại khi nhiều công ty yêu cầu nhân viên làm việc tại nhà, khiến không gian văn phòng trở nên trống rỗng.
Trong thời gian này, các công ty này và nhân viên của họ đã tìm hiểu về khả năng làm việc từ xa của mình. Khi họ tìm hiểu, họ đã cải tiến cách chúng ta làm việc và ngay cả bây giờ khi mối lo ngại về đại dịch đã qua, làm việc từ xa và kết hợp vẫn sẽ tồn tại.
Điều này đã khiến một lượng lớn không gian văn phòng thương mại bị bỏ trống, vì các công ty này cần ít hoặc không cần không gian văn phòng. Hiện tại, tỷ lệ văn phòng trống trên toàn quốc là 18.1% và một số thành phố là hơn 20%.
Mỗi vấn đề đều mang đến một cơ hội. Hiện tại, tình trạng thiếu nhà ở tại Hoa Kỳ. Thị trường nhà ở Hoa Kỳ đang thiếu hụt 4.5 triệu nhà ở và con số này đang ngày càng tăng. Nhiều người lao động từ xa mới này đang tìm cách mua nhà hoặc mở rộng không gian sống để có không gian làm việc được xác định trong nhà.
Các nhà hoạch định chính sách, nhà phát triển và chủ sở hữu bất động sản thương mại đang tìm cách chuyển đổi không gian văn phòng cũ thành không gian dân cư. Điều này có thể giúp hồi sinh một số khu vực nội thành và biến không gian trống không hiệu quả thành bất động sản tạo ra doanh thu, nhưng những chuyển đổi như vậy có thể giúp chống lại biến đổi khí hậu.
Các tòa nhà thương mại của Hoa Kỳ chiếm 29% lượng khí thải nhà kính và những cải tạo này có thể cải thiện lượng khí thải nhà kính ít hơn từ 50 đến 75%. Những tòa nhà dân cư mới này cũng có thể được trang bị các tiện nghi thuận tiện như tầng trệt có nhà hàng, cửa hàng, cửa hàng tạp hóa và những nơi khác đều nằm dưới cùng một mái nhà. Nhu cầu sử dụng ô tô và các phương tiện di chuyển khác ít hơn cũng sẽ làm giảm lượng khí thải nhà kính.
Những quá trình chuyển đổi này có thể là một quá trình phức tạp. Nhiều văn phòng mới hơn được thiết kế trên các tấm sàn mở lớn. Những không gian này cần được phân chia, thêm phòng tắm và nhà bếp, cửa sổ để có thể hoạt động và hệ thống HVAC trung tâm được chuyển đổi để cho phép các hệ thống thống nhất cung cấp cho mỗi chủ sở hữu hoặc người thuê quyền kiểm soát HVAC riêng. Vì một số lý do này, các tòa nhà cũ trước Thế chiến II có thể dễ dàng chuyển đổi hơn vì thiết kế có xu hướng là các không gian được phân chia nhiều hơn vào thời điểm đó, với nhiều cửa sổ có thể hoạt động hơn, mặc dù các hệ thống HVAC kém hiệu quả và hiệu suất hơn nhiều.
HVAC thường là một trong những cân nhắc lớn nhất. Như bạn có thể hình dung, việc chuyển đổi một không gian được sử dụng cho mục đích rất khác thành nhà ở riêng lẻ có thể gây ra những thách thức trong việc thiết kế lại cơ khí. Việc tuân thủ quy định đầu tiên sẽ thay đổi. Ở Mỹ, các tòa nhà thương mại thường được thiết kế theo Tiêu chuẩn ASHRAE (Hiệp hội Kỹ sư Sưởi ấm, Làm lạnh và Điều hòa không khí Hoa Kỳ) 62.1, trong khi nhà ở dân dụng hiện cần tuân thủ Tiêu chuẩn 62.2.
Một khía cạnh quan trọng của mỗi tiêu chuẩn này là thông gió. Khi đại dịch làm tăng nhận thức, các quy tắc, thiết kế và chiến lược đều đang tìm kiếm những cách để cung cấp chất lượng không khí trong nhà tối ưu mà người mua ngày nay đang yêu cầu. Điều này có thể bao gồm việc xem xét lại thiết kế HVAC không chỉ đơn giản là cung cấp đúng lượng không khí được điều hòa mà còn cung cấp thông gió, tăng áp, lọc, làm sạch không khí và nhiều người cũng đang kết hợp giám sát không khí để cung cấp không khí trong nhà sạch và lành mạnh.
Cơ quan Bảo vệ Môi trường Hoa Kỳ đã xác định ba yếu tố chính để cải thiện chất lượng không khí trong nhà:
- Kiểm soát nguồn
- Thông gió
- Làm sạch không khí
Vì kiểm soát nguồn có thể là thách thức trong bối cảnh dân cư, khi mọi người tiến hành các hoạt động như nấu ăn, v.v. mà sẽ không xảy ra trong một tòa nhà thương mại, điều này khiến hai khía cạnh khác trở nên tập trung hơn. Việc sử dụng diện tích sàn thương mại lớn, nơi thông gió được phân bổ tập trung hơn trở nên khó khăn hơn khi chia nhỏ không gian thành nhiều nơi ở, trong đó mỗi nơi cần thông gió và kiểm soát áp suất riêng, do đó các nơi ở không ảnh hưởng đến nhau hoặc không gian chung, như hành lang hoặc tiền sảnh.
Một ví dụ là nhà ở dân dụng sẽ có bếp và phòng tắm và mỗi nhà đều cần không khí thải. Mỗi nhà ở sẽ cần tỷ lệ trao đổi không khí cao hơn để bù đắp cho điều này nhằm giữ cho không gian không bị áp suất âm.
Áp suất âm có thể gây ra nhiều tác động xấu đến môi trường, làm giảm chất lượng không khí trong nhà. Không khí không được lọc sẽ xâm nhập vào không gian, làm tăng mức độ hạt và VOC (Hợp chất hữu cơ dễ bay hơi) và làm chất lượng không khí xấu đi, ảnh hưởng đến những người có thể bị dị ứng, hen suyễn hoặc các vấn đề về hô hấp khác. Áp suất âm cũng sẽ khiến việc kiểm soát độ ẩm trở nên khó khăn. Độ ẩm tương đối cao có thể gây ra sự phát triển của vi khuẩn, nấm mốc và vi khuẩn có thể phát triển và sinh sôi trong môi trường có độ ẩm tương đối cao. Độ ẩm tương đối thấp tạo ra môi trường thuận lợi cho vi-rút và sự lây lan của bệnh lây truyền qua không khí. Đây có thể là một nhiệm vụ đầy thách thức khi một tòa nhà được thiết kế cho mục đích thương mại chứ không phải mục đích dân cư.
Tất cả những điều này cũng khiến việc làm sạch không khí trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Điều này thậm chí đã được công nhận trong các tiêu chuẩn mới về không gian lành mạnh. Vào tháng 6 năm 2023, ASHRAE, theo sự thúc giục của Nhà Trắng Hoa Kỳ, đã ban hành Tiêu chuẩn 241, Kiểm soát các hạt khí dung gây bệnh truyền nhiễm.
Tiêu chuẩn này cung cấp hướng dẫn về thiết kế và vận hành các không gian nhằm giảm thiểu sự lây lan của bệnh lây truyền qua không khí. Một tính năng độc đáo của tiêu chuẩn này là thuật ngữ được gọi là “Không khí sạch tương đương” hay ECA. Theo truyền thống, các tiêu chuẩn ASHRAE dựa trên không khí bên ngoài cho mỗi người. Sử dụng không khí bên ngoài có thể hiệu quả khi chất lượng không khí bên ngoài tốt nhưng rất tốn kém và khó thiết kế, đặc biệt là khi chuyển đổi không gian thương mại thành nhà ở. Bằng cách thiết kế hệ thống làm sạch không khí hiệu quả, bạn có thể cung cấp không gian không khí sạch, lành mạnh đồng thời tiết kiệm năng lượng, giảm tác động đến khí hậu của chúng ta.
Làm sạch không khí có thể có nhiều hình thức, bộ lọc phương tiện, máy lọc không khí điện tử, công nghệ ion hóa lưỡng cực và hệ thống tia cực tím (UV). Các công nghệ này có thể được sử dụng kết hợp để đạt được tỷ lệ Không khí sạch tương đương theo đầu người theo quy định trong Tiêu chuẩn 241. Các tiểu bang, thành phố và thậm chí cả quốc hội Hoa Kỳ đều đang đề xuất luật yêu cầu Tiêu chuẩn 241 hoặc các biện pháp khác phải được thực hiện để đảm bảo chất lượng không khí trong nhà tốt.
Đối với nhiều chủ nhà ngày nay, điều quan trọng hơn là biết không gian của bạn đang hoạt động như thế nào, đặc biệt là nếu bạn có ý định dành nhiều thời gian ở đó hơn bao giờ hết. Điều này đã thúc đẩy sự phát triển của việc giám sát chất lượng không khí trong nhà bằng các cảm biến và các màn hình khác có thể đo các yếu tố quan trọng như Hạt, TVOC (Tổng hợp chất hữu cơ dễ bay hơi) và Carbon Dioxide, v.v. Những màn hình này có thể được đặt trong không gian có người ở và cũng trong luồng không khí được đưa vào không gian đó. Các hệ thống tiên tiến hơn có thể đo các thành phần như Formaldehyde, Ozone và Hạt PM 1. Thậm chí còn có các thiết bị đo các yếu tố IEQ như mức độ ánh sáng và âm thanh.
Công nghệ nơi làm việc từ xa tiếp tục phát triển và nhu cầu về nơi ở ngày càng tăng. Nơi từng là nơi làm việc giờ đây là nhà và cũng là nơi làm việc của nhiều người, với sức khỏe và hạnh phúc là ưu tiên hàng đầu. Các nhà phát triển và chủ sở hữu bất động sản nhận thức rõ điều này và đang cung cấp những ngôi nhà mới lành mạnh và hiệu quả này bằng cách chuyển đổi các không gian thương mại chưa sử dụng. Đừng ngạc nhiên nếu bạn nghe ai đó nói, "Tôi từng đi làm trong tòa nhà đó, giờ tôi sống ở đó."