Tương lai của văn phòng: Không phải những gì bạn có thể nghĩ

Mặc dù làm việc từ xa có thể cải thiện sự cân bằng giữa công việc và cuộc sống giữa các nhân viên, nhưng thời gian ở nhà kéo dài có thể gây bất lợi. Trong một thời gian gần đây báo cáo, Cục Nghiên cứu Kinh tế Quốc gia nhận thấy rằng ngày làm việc tại nhà dài hơn (49 phút), với nhiều cuộc họp phải tham dự hơn và nhiều email phải trả lời hơn.⁵ Các bậc cha mẹ đang đi làm có nguy cơ bị kiệt sức khi cố gắng cân bằng giữa công việc, việc học ở nhà và chăm sóc con cái. Sự cô đơn có thể gia tăng giữa những người độc thân và những người sống một mình. Và ngoài những rủi ro về sức khỏe tâm thần, thời gian ít vận động tăng lên cũng có thể ảnh hưởng đến sức khỏe thể chất và tinh thần của nhân viên.

Đối với các công ty, những tác động tiêu cực của việc làm việc từ xa trong thời gian dài có thể rất nghiêm trọng, đe dọa không chỉ văn hóa mà còn cả tương lai của họ.

Trong những năm qua, những người thuê nhà của chúng tôi đã liên tục nói với chúng tôi rằng các nhân viên cấp dưới đến cấp trung là nhân tố then chốt để xây dựng văn hóa đúng (hoặc sai). Những công nhân này không chỉ là những nhà lãnh đạo cuối cùng của công ty mà còn là chìa khóa cho sự đổi mới trong hiện tại, giúp đảm bảo rằng công ty có thể thích ứng và phát triển theo thời đại.

Khoảng một nửa lực lượng lao động của công ty có thể bao gồm những nhân viên được tuyển dụng trong 15 năm qua. Việc giữ chân nhân viên cấp dưới đã đủ thách thức trong những trường hợp thông thường—các công ty thường mất tới XNUMX% số công nhân do doanh thu hàng năm, trong đó phần lớn là nhân viên cấp trung và cấp dưới.⁶ Đây là lý do tại sao các công ty thành công đầu tư rất nhiều vào việc tuyển dụng, đào tạo, cố vấn và thăng tiến cho những nhân viên này.

Trong môi trường ảo, việc cộng tác, tương tác đặc biệt, sự quan tâm cá nhân và cố vấn trở nên khó khăn hơn nhiều. Và việc khiến những người mới tuyển dụng cảm thấy họ đang đầu tư vào tương lai của công ty là điều gần như không thể.

Nhu cầu về diện tích sẽ vẫn ổn định—và trong một số trường hợp thậm chí có thể tăng lên. Có một quan niệm sai lầm rằng bất kỳ sự gia tăng lâu dài nào trong hoạt động làm việc từ xa sẽ tự động dẫn đến việc giảm diện tích văn phòng cần thiết để chứa nhân viên. Với việc hầu như tất cả nhân viên đều đến văn phòng ít nhất một thời gian, các công ty nhìn chung sẽ cần ít nhất một lượng không gian giống như trước đại dịch.

Hầu hết nhân viên cũng muốn có nhiều không gian cá nhân hơn, không chỉ vì lý do sức khỏe và an toàn, mà còn vì động thái kéo dài hàng thập kỷ hướng tới mật độ văn phòng có thể đã khiến con lắc đi quá xa theo một hướng. Ví dụ, nhiều công nhân sẽ vui vẻ chia tay “bàn làm việc nóng”, xu hướng văn phòng cung cấp cho nhân viên một số lượng hạn chế chỗ ngồi chưa được chỉ định để chia sẻ với nhau.

Và với một số quy định về giãn cách xã hội cũng như các quy định về sức khỏe và an toàn có thể sẽ được duy trì, một số người sử dụng lao động có thể cần nhiều không gian hơn nữa. Dựa trên nghiên cứu và ví dụ thực tế của chúng tôi, điều này có thể chuyển thành khoảng 200 feet vuông mỗi người (khoảng mật độ trung bình được thấy vào năm 2011) và cần thêm không gian khoảng 33%.

Theo kinh nghiệm của chúng tôi, một số người thuê đã bắt đầu khám phá các cách để bố trí lại hoặc thậm chí bổ sung thêm không gian cho văn phòng của họ về lâu dài. Thật vậy, một trong những khách thuê của chúng tôi ở châu Á đã tăng gần gấp đôi diện tích văn phòng chỉ vài tuần sau khi đất nước này đóng cửa. Đặc biệt, các công ty có sàn giao dịch dày đặc sẽ cần ưu tiên thay đổi những không gian đó, vì công việc giao dịch—nhiều hơn nhiều công việc khác—yêu cầu nhân viên phải có mặt tại văn phòng. Và cuối cùng, một số công ty đang tìm cách bổ sung không gian dành riêng cho việc tổ chức các cuộc họp với khách hàng bên ngoài, trong một số trường hợp là trên các tầng khép kín.

Chúng tôi kỳ vọng rằng sự chuyển hướng quay trở lại cung cấp cho nhân viên nhiều không gian cá nhân hơn, có lẽ gần với diện tích trung bình mỗi nhân viên một thập kỷ trước, sẽ chứng tỏ được tính bền vững ngay cả trong thế giới hậu vắc-xin khi nỗi sợ hãi và kỳ vọng xa cách xã hội vẫn còn kéo dài (xem kết quả khảo sát dưới). Trong một báo cáo gần đây, UBS đã chia sẻ quan điểm tương tự, nói rằng “các doanh nghiệp khó có thể muốn trải qua quá trình loại bỏ ghế như họ đang làm hiện nay, mà thay vào đó hướng tới một cơ sở bền vững hơn (tức là mật độ thấp hơn) ở trường hợp của một đại dịch mới.”

Thị trường cửa ngõ sẽ tiếp tục thu hút và giữ chân khách thuê. Hồi chuông báo tử đã vang lên nhiều lần đối với các thành phố trong quá khứ - chỉ riêng tương lai của New York đã bị nhiều người nghi ngờ trong cuộc khủng hoảng tài chính những năm 1970, làn sóng tội phạm những năm 1980 và 1990, sau vụ 9/11 và cuộc khủng hoảng toàn cầu. Cuộc khủng hoảng tài chính. Tất nhiên, New York không chỉ vượt qua những cơn bão này mà còn nổi lên mạnh mẽ hơn, vì một lý do đơn giản: Mọi người già và trẻ đều muốn tận hưởng sự sôi động của một thành phố tuyệt vời.

Không gian văn phòng chất lượng cao tại các thị trường hàng đầu, có nguồn cung hạn chế cũng sẽ tiếp tục thu hút khách thuê vì các thành phố lớn sẽ tiếp tục đóng vai trò là nam châm thu hút nhân tài. Chúng tôi kỳ vọng điều này sẽ vẫn đúng ngay cả khi chúng tôi phải đối mặt với những thách thức của COVID-19—và đó là lý do tại sao những tài sản đó chiếm một phần đáng kể trong danh mục đầu tư bất động sản của chúng tôi.

Nguồn cung thấp hơn có thể bù đắp cho sự sụt giảm nhu cầu về văn phòng. Do đại dịch và tác động tiêu cực của nó đối với nhận thức của các nhà đầu tư về bất động sản văn phòng, những đột phá mới có thể sẽ rất ít, do hoạt động cho vay xây dựng chắc chắn sẽ bị thắt chặt. Báo cáo của Citi Research ngày 29 tháng XNUMX lưu ý rằng số lượng văn phòng mới khởi công hiện tại ở Hoa Kỳ, tính theo phần trăm nguồn cung văn phòng ở Hoa Kỳ, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình trong lịch sử.⁸ Ngược lại, ít công trình xây dựng mới hơn có thể gây thêm áp lực lên nhu cầu.

Bây giờ không có nghĩa là mãi mãi. Nhiều năm đầu tư vào bất động sản đã dạy chúng tôi giá trị của việc duy trì tầm nhìn dài hạn. Ví dụ, sau ngày 9/11, hầu hết mọi người đều mong đợi các công ty sẽ ồ ạt rời khỏi các tòa tháp văn phòng cao hơn và thật khó để tưởng tượng rằng người lao động cảm thấy thoải mái khi quay lại làm việc như thường lệ. Nhưng mặc dù ký ức về sự kiện đó có tác động lâu dài nhưng cuối cùng mọi người cũng quay trở lại làm việc, ngay cả ở các tầng cao hơn. Đồng thời, một số thủ tục mới được triển khai ngay sau các cuộc tấn công - chẳng hạn như kiểm tra an ninh và sử dụng thẻ căn cước - đã trở thành đặc điểm cố định của bối cảnh bất động sản thương mại.