사무실의 미래: 당신이 생각하는 것과는 다릅니다

코로나19 환경에서 원격 근무가 확산되는 동안, 우리는 활기 넘치는 물리적 업무 공간에 대한 수요가 계속 유지될 것이며 기업 문화의 핵심이 될 것이라고 믿습니다.

오늘날의 직원들은 전염병을 통해 살아가고 일해야 한다는 것을 결코 상상하지 못했을 것입니다. 코로나19의 확산을 늦추기 위해 고안된 봉쇄 조치로 인해 많은 기업이 신속하게 기술을 활용하여 인력을 원격 근무로 전환하게 되었습니다. 이러한 경험은 업계 관찰자들 사이에서 다음과 같은 큰 질문을 불러일으켰습니다. 재택근무가 빠르게 확산되면서 장기적으로 고정화될 것인가, 그리고 사무실 공간에 대한 수요가 감소할 것인가?

우리는 대답이 '아니요'라고 믿습니다. 우리가 보기에 성공적인 기업은 역동적인 기업 문화를 형성하는 데 있어서 직접적인 협업의 힘을 높이 평가하며, 직원들도 마찬가지입니다. 원격 근무는 단기 및 중기적으로는 효과적일 수 있지만 인간의 상호 작용을 영원히 대체할 수는 없으며 긴 위험 목록. 궁극적으로 회사의 문화가 성장하려면 대면 연결과 이를 지원하는 물리적 작업 공간이 필요합니다.

우리의 전망은 전 세계 임차인과 긴밀히 협력한 경험, 한국과 독일 등 이미 회복이 시작된 지역에서 관찰한 내용, 100년 이상 이어온 자영업자로서의 역사를 바탕으로 합니다.

전 세계적으로 250개가 넘는 사무실 자산 포트폴리오를 보유하고 있는 우리는 닷컴 버블(재택 근무와 같은 기술 발전으로 인해 실제 사무실이 쓸모없게 될 것으로 예상되던 시기), 11년 2001월 XNUMX일 테러 공격, 글로벌 금융위기와 브렉시트 국민투표. 사무실은 이러한 충격과 기타 충격을 견뎌냈으며, 우리는 이러한 회복력이 팬데믹 기간 내내 그리고 그 이후에도 계속될 것으로 기대합니다.

중요한 차이점은 우리의 관점이 사무실 자산을 소유하고 운영하는 영역인 클래스 A 부문에 초점을 맞추고 있다는 것입니다. 클래스 A 부문은 "생활, 업무, 놀이" 환경에 맞는 편의시설을 갖춘 주요 도시 중심부의 최고 품질 건물입니다. 우리는 이러한 자산이 이연 자본 지출 수준이 높거나 덜 바람직한 위치에 있는 오래된 사무실 자산보다 훨씬 더 나은 성과를 낼 것으로 기대합니다.

실제로, 팬데믹의 심리적 영향으로 사무실 밀집화 추세가 장기화되면서 고품질 사무실 공간에 대한 수요가 장기적으로 증가할 수도 있습니다.

단기 전망: 탄력성

팬데믹 기간 동안 사무실을 포함한 Brookfield의 상업용 부동산은 임차인이 중요한 인프라와 운영을 유지할 수 있도록 대체로 개방되어 있었습니다. 우리의 주요 초점은 현재 임차인이 운영 재개 모범 사례를 구현하도록 지원하고 직원이 사무실로 돌아올 수 있도록 사무실 자산을 안전하게 만들기 위해 취하고 있는 단계를 전달하는 것입니다.

이 과정의 일환으로 우리는 위기가 사무실 부문에 미칠 수 있는 단기적 영향을 고려하고, 임차인을 대상으로 설문조사를 실시하고 그 영향이 직접적으로 나타나는지 확인했습니다. 우리가 발견한 바에 따르면 단기적으로 해당 부문에 미치는 영향은 제한적일 것입니다.

팬데믹 기간 동안 고품질 사무실 자산에 대한 임대 비용은 안정적이었습니다. 실제로 10월까지의 컬렉션은 거의 영향을 받지 않았습니다. 더욱이 사무실 임대는 성격상 장기(12년 이상)이기 때문에 향후 18~XNUMX개월 동안 발생할 수 있는 단기적인 시장 침체나 부정적인 정서로부터 이 부문을 잘 보호해야 한다고 생각합니다.

재택근무와 관련하여 이 기간 동안 고용주는 다양한 접근 방식을 취하는 것을 보았습니다. 눈에 띄는 일부 기술 회사는 직원이 장기간 또는 심지어 무기한으로 원격 근무를 계속할 것이라고 발표했습니다. 그러나 우리는 상당수의 임차인이 해당 지역의 재개 계획에 따라 필요한 것보다 더 오랫동안 진정한 원격 인력을 갖게 될 것이라는 데 회의적입니다. 실제로 페이스북은 향후 10년 내에 직원의 최대 절반이 재택근무를 하게 될 것이라고 발표한 후 최근 맨해튼 웨스트사이드의 730,000만 평방피트에 대한 임대 계약을 체결했습니다. 지난해 말 1.5만 평방피트에 대한 또 다른 임대 계약에 추가로요. 불과 몇 블록 떨어진 곳에 있습니다.1

가까운 미래에 직원을 집에 머물게 하기로 한 특정 회사의 결정이 반드시 장기적인 전략적 변화를 반영하는 것은 아닙니다. 많은 경우 이들 기업은 사회적 거리두기를 유지하면서 직원의 50% 이상을 사무실에 배치할 수 없으며, 많은 정부 지침과 계획이 불확실한 일정으로 유동적이었습니다. 마지막으로, 일부 기술 회사는 클라우드 서비스, 온라인 상품 및 앱을 판매하는 사업에 종사하고 있으므로 직원들이 다시 돌아오도록 서두르지 않는다는 점을 지적할 가치가 있습니다.

그 동안 많은 임차인이 사무실 복귀 계획을 개발하고 실행하는 데 적극적으로 참여하고 있으며 그 속도는 지역에 따라 다릅니다. 중국과 한국을 포함한 많은 아시아 국가에서는 많은 인력이 사무실로 복귀하는 것을 목격했습니다.

직원들이 사무실로 돌아오면 환경이 크게 변화했음을 알게 될 것입니다. 여기에는 개정된 건강 지침에 따른 강화된 청소 절차, 아픈 직원이 사무실에 오지 않도록 보장하는 정책, 회사에서 제공하는 개인 보호 장비 및 사회적 거리두기 요구 사항이 포함될 수 있습니다. 또한 직원들은 투명한 장벽이 있는 공간을 확보한 작업 공간, 비접촉식 엘리베이터 시스템, 깨끗한 공기를 순환시키는 새로운 공기 여과 시스템 등 새로운 사무실 레이아웃과 업그레이드된 기능을 발견할 수도 있습니다. 실제로 Brookfield에서는 뉴욕, 토론토, 캘거리 사무실에서 고급 공기 환기 및 여과 시스템을 시험적으로 시험하고 있으며 모든 임대 사무실 자산에서 이 기술을 활용하는 것을 목표로 하고 있습니다.

최상의 시나리오

한국은 코로나19에 대한 대응과 바이러스 확산 억제에 성공한 것으로 높은 평가를 받아 왔으며, 그 성공은 사무용 자산까지 확대되었습니다. 국내 대부분의 직원은 이미 직장으로 복귀했습니다. 실제로 서울에 있는 우리 오피스 타워는 코로나90 이전 수준에 비해 약 XNUMX% 점유되어 있습니다. 전국의 근로자들은 마스크 착용, 손 씻기 등 건강 및 안전 프로토콜을 기꺼이 채택했으며 대중교통을 이용해 출근할 수 있을 만큼 편안함을 느끼고 있습니다. 이는 다른 지역에서 높은 것으로 입증된 장애물입니다. 전염병에도 불구하고 우리는 고품질 사무실 공간에 대한 수요를 계속 확인하고 임대 활동을 유지해 왔습니다. 그 결과, 우리는 국가 오피스 부문의 장기적인 전망에 대해 확신을 갖고 있습니다.

IFC 서울
• 점유율 90% 이상 유지
• 2년 2020분기에는 107,000sf의 신규 임대와 48,000sf의 갱신을 완료했습니다.
• 총 15sf가 넘는 162,000개의 신규 임대가 진행 중입니다.

장기 전망: 사무실, 재확인

확실히, 사무실 수요의 잠재적인 변화는 더 광범위한 요인에 달려 있을 것입니다. 정부는 안전 문제와 재개 목표 사이의 균형을 맞춰야 하며, 이는 기업 계획을 결정하는 데 중요한 역할을 할 것입니다. 코로나19에 대한 효과적인 백신이나 치료법의 개발은 대유행의 진화와 그것이 고용에 미치는 영향에 있어서 분명히 판도를 바꾸는 일이 될 것입니다.

그럼에도 불구하고 부동산 시장 전반에 걸친 우리의 투자 경험을 바탕으로 우리는 이미 장기적으로 나타나는 몇 가지 추세를 확인했습니다.

재택근무는 궁극적으로 보충하다, 대신 ~을 대체하다, 사무실. 원격 근무는 직원에게 유연성을 제공할 수 있지만, 사무실 근무는 기업 성장, 위험 관리 및 통제, 직원 개발에 필수적인 요소인 협업, 연결 및 문화를 가능하게 합니다. 최근에 따르면 신고 FICC 시장 표준 위원회(FICC Markets Standards Board)에 따르면, 널리 분산된 원격 인력은 사이버 보안, 기밀 유지, 실행, 직원 처우 및 생산성과 관련된 위험을 포함하여 기업에 40개 이상의 특정 위험을 초래합니다.2

직접적인 상호 작용은 젊은 직원을 온보딩하고 멘토링할 때 특히 중요합니다. 물론 이는 회사의 장기적인 성장의 핵심입니다. 우리 세입자들은 이러한 프로세스가 장기적으로 화상 회의를 통해 복제되고 유지 관리될 수 없다고 말합니다.

최근 설문 조사에 따르면 기업의 78%가 직원의 10% 이하가 영구적으로 원격 상태를 유지할 것으로 예상하고 있습니다.

재택근무가 영원히 지속될 것이라는 생각이 이미 확산되고 있는 것 같습니다. 에 따르면 월스트리트 저널, 이제 더 많은 회사에서 재택근무를 장기적인 해결책으로 보지 않는다고 말하고 있습니다.3 바클레이스 CEO 제스 스탈리 최근 코멘트 장기적으로 직원을 사무실에 두는 것의 중요성에 대해 다음과 같이 말했습니다. "우리는 직원들이 다시 함께 모여 우리 문화와 통제 방식의 발전을 보장하기를 원하며, 시간이 지남에 따라 그러한 일이 일어날 것이라고 생각합니다."4 실제로 대부분의 임차인은 직원들이 다시 사무실로 돌아와 상호 작용하게 되어 기쁘다고 말합니다. 미국 내 2,300명 이상의 근로자를 대상으로 한 최근 설문 조사에 따르면 많은 직원이 같은 생각을 갖고 있는 것으로 나타났습니다.

문화 충격: 세입자가 말하는 재택근무의 부작용

원격 근무는 직원 간의 일과 삶의 균형을 향상시킬 수 있지만, 집에서 장기간 근무하는 것은 해로울 수 있습니다. 최근에는 신고, 전미 경제 연구국(National Bureau of Economic Research)은 재택근무 시간이 더 길고(49분까지) 참석해야 할 회의가 더 많고 응답해야 할 이메일도 더 많다는 사실을 발견했습니다.5 맞벌이 부모는 일, 홈스쿨링, 보육의 균형을 맞추려고 노력하다 보면 탈진할 위험이 있습니다. 독신자와 혼자 사는 사람들 사이에는 외로움이 커질 수 있습니다. 정신 건강 위험 외에도 앉아 있는 시간이 늘어나면 직원의 신체 건강과 복지에도 큰 타격을 줄 수 있습니다.

기업의 경우 장기적으로 원격 근무가 미치는 부정적인 영향은 극명할 수 있으며 기업 문화뿐 아니라 미래까지 위협할 수 있습니다.

수년에 걸쳐 우리 임차인들은 중급 직원이 올바른 문화(또는 잘못된 문화)를 만드는 핵심 요소라고 지속적으로 말해 왔습니다. 이러한 직원은 회사의 최종 리더일 뿐만 아니라 현재 혁신의 핵심으로서 회사가 시대에 적응하고 성장할 수 있도록 지원합니다.

회사 인력의 절반 정도가 지난 15년 이내에 고용된 직원으로 구성될 수 있습니다. 하급 직원을 유지하는 것은 일반적인 상황에서 충분히 어려운 일입니다. 회사는 일반적으로 연간 이직률로 인해 직원의 최대 XNUMX%를 잃으며, 그 중 상당 부분이 하급 및 중간급 직원입니다.6 이것이 바로 성공적인 기업이 이러한 직원 채용, 온보딩, 교육, 멘토링 및 발전에 막대한 투자를 하는 이유입니다.

가상 환경에서는 협업, 임시 상호 작용, 개인적인 관심 및 멘토링이 훨씬 더 어려워집니다. 그리고 신입 사원이 회사의 미래에 투자하고 있다는 느낌을 갖게 하는 것은 거의 불가능할 수 있습니다.

평방 피트 수요는 안정적으로 유지되며 경우에 따라 증가할 수도 있습니다. 원격 근무가 영구적으로 증가하면 직원을 수용하는 데 필요한 사무실 공간이 자동으로 감소한다는 것은 오해입니다. 거의 모든 직원이 적어도 일정 시간 사무실에 출근하므로 기업은 일반적으로 팬데믹 이전과 최소한 동일한 공간이 필요합니다.

또한 대부분의 직원은 건강 및 안전상의 이유뿐만 아니라 수십 년에 걸친 사무실 밀도화를 향한 움직임이 진자를 한 방향으로 너무 멀리 흔들었기 때문에 더 많은 개인 공간을 원합니다. 예를 들어, 많은 직원들은 직원들에게 제한된 수의 할당되지 않은 좌석을 공유할 수 있는 사무실 트렌드인 "핫데스킹"에 기꺼이 작별을 고할 것입니다.

그리고 특정 사회적 거리두기 규범과 건강 및 안전 프로토콜이 지속될 가능성이 높기 때문에 일부 고용주는 더 많은 공간을 요구할 수 있습니다. 우리의 연구와 실제 사례에 따르면 이는 200인당 약 2011평방피트(33년 평균 밀도에 해당)이며 약 XNUMX% 더 많은 공간이 필요하다는 것을 의미합니다.

우리 경험에 따르면 일부 임차인은 이미 장기적으로 사무실 공간을 재구성하거나 추가하는 방법을 모색하기 시작했습니다. 실제로 아시아 지역의 한 임차인 중 한 곳은 국가 폐쇄가 발생한 지 몇 주 만에 사무실 공간을 거의 두 배로 늘렸습니다. 특히 거래 층이 밀집된 회사는 거래 업무에서 직원이 사무실에 있어야 하기 때문에 해당 공간에 대한 변경을 우선적으로 수행해야 합니다. 그리고 마지막으로 일부 회사에서는 외부 고객과의 회의를 주최하기 위한 전용 공간을 추가하려고 합니다. 경우에 따라 독립된 층에 공간도 추가할 수 있습니다.

우리는 직원들에게 더 많은 개인 공간을 제공하는 방향으로의 전환(아마도 XNUMX년 전 직원당 평균 면적에 더 가까울 것임)이 백신 접종 이후에도 두려움과 사회적 거리두기에 대한 기대가 남아 있기 때문에 지속 가능한 것으로 입증될 것으로 기대합니다(설문조사 결과 참조). 아래에). 최근 보고서에서 UBS는 동일한 견해를 공유하며 "기업은 지금처럼 의자를 제거하는 과정을 원하지 않을 것이며 대신에 보다 지속 가능한(즉, 낮은 밀도) 설정으로 이동하고 있습니다. 새로운 전염병의 경우.”

게이트웨이 시장은 계속해서 임차인을 유치하고 유지할 것입니다. 과거에도 도시에 대한 죽음의 종소리가 여러 번 울려 퍼졌습니다. 1970년대 재정 위기, 1980년대와 1990년대의 범죄 물결, 9/11 테러 여파, 세계 경제 위기 기간 동안 많은 사람들이 뉴욕의 미래에 대해 의문을 제기했습니다. 금융 위기. 물론 뉴욕은 이러한 폭풍을 이겨냈을 뿐만 아니라 더 강해졌습니다. 한 가지 단순한 이유 때문입니다. 젊은이와 노인 모두가 위대한 도시의 활력을 즐기고 싶어합니다.

주요 도시는 계속해서 인재를 끌어들이는 역할을 할 것이기 때문에 공급이 제한된 주요 시장의 고품질 사무실 공간은 계속해서 임차인을 끌어들일 것입니다. 우리는 이것이 코로나19라는 어려움에 직면하더라도 여전히 그럴 것이라고 예상하며, 이것이 바로 그러한 자산이 우리 부동산 포트폴리오의 상당 부분을 차지하는 이유입니다.

공급 감소는 사무실 공간에 대한 수요 감소를 상쇄할 수 있습니다. 코로나29 팬데믹과 이로 인해 사무실 부동산에 대한 투자자들의 인식이 위축되는 상황이라는 점을 고려할 때, 건설 대출이 불가피하게 긴축되면서 새로운 개척은 최소화될 가능성이 높습니다. XNUMX월 XNUMX일 Citi Research 보고서에 따르면 미국 사무실 재고 비율로 볼 때 현재 미국 사무실 착공 수준은 역사적 평균보다 의미 있게 낮습니다.8 신규 건설이 줄어들면 수요에 대한 추가 상승 압력이 가해질 수 있습니다.

지금은 영원을 의미하지 않습니다. 우리는 수년간 부동산에 투자하면서 장기적인 관점을 유지하는 것의 가치를 배웠습니다. 예를 들어, 9/11 이후에는 거의 모든 사람들이 회사가 더 높은 사무실 타워 층을 떼로 비울 것으로 예상했고, 직원들이 평소처럼 편안하게 업무에 복귀하는 것을 상상하기 어려웠습니다. 그러나 그 사건의 기억은 지속적인 영향을 미쳤고, 결국 모든 사람이 다시 일을 시작했고, 심지어 더 높은 층에서도 마찬가지였습니다. 동시에 보안 검색, ID 카드 사용 등 공격 직후 구현된 일부 새로운 절차는 상업용 부동산 환경의 영구적인 특징이 되었습니다.

코로나19 이후의 현대적인 사무실

Brookfield의 기술 투자팀이 생각하는 많은 것 중 하나는 미래가 어떤 모습일지입니다. 실리콘 밸리에 기반을 둔 이 그룹은 실물 자산과 기술이 교차하는 성장 지향적 비즈니스에 대한 매력적인 투자 포트폴리오를 구축하는 데 중점을 두고 있습니다. 사무실 공간에서 주목하고 있는 새로운 트렌드는 다음과 같습니다.

• 가상 마케팅 및 임대. 새로운 전체 상업용 부동산 마케팅 및 목록 플랫폼을 통해 집주인은 원격으로 공간을 홍보하고 임대할 수 있습니다. 소비자와 임차인이 점점 더 기술을 발전함에 따라 이와 같은 플랫폼을 통해 임차인은 공간을 가상으로 경험하고 디자인할 수 있습니다. 이는 집주인과 중개인이 리드 생성을 더 쉽게 할 뿐만 아니라 기술에 정통한 소규모 임차인에게도 매력적입니다.

• 공간 활용 분석. 일부 집주인, 시설 관리자 및 점유자는 즉석 예약을 위한 특정 회의실의 가용성 결정부터 코로나19 상황에서 익명의 인원 수 계산 및 공간 밀도 요구 사항 지원에 이르기까지 공간이 어떻게 사용되는지에 대한 실시간 데이터를 얻기 위해 센서와 비콘을 사용하고 있습니다. 미래의 전염병.

• 로봇공학과 사물인터넷(IoT). 자율 로봇은 밤새 사무실 환경을 청소하고 소독하는 데 도움을 주며 고용주와 시설 관리자에게 직장에서 사람의 노출을 최소화하는 솔루션을 제공합니다. 이러한 장치는 사무실 주변의 물리적 개체를 식별 및 분류하고 기록 보관 및 일정 관리를 위한 데이터를 제공할 수 있습니다. 로봇 공학은 또한 원격 보안 점검을 가능하게 하기 시작했습니다. 이를 통해 인간 상호 작용을 최소화하는 동시에 화면을 통해 인간 터치를 제공할 수도 있습니다.

• 공기질 개선. 항공 근로자의 호흡을 안전하게 보장하기 위한 새로운 기술이 등장하고 있습니다. 전염병이 발생하기 전에 Brookfield는 사무실 건물의 공기 질을 개선하기 위해 양극 이온화 시스템을 시험하기 시작했습니다. 공기가 필터를 통과하는 대신 이 기술은 공기 중의 바이러스 입자를 끌어당기고 결합하고 중화할 수 있는 양이온과 음이온을 방출합니다. 보너스: 이러한 시스템은 에너지 사용량과 배출량도 줄입니다. 제XNUMX자 테스트와 파일럿 검증에 이어 우리는 모든 사무실 자산에 시스템을 배포할 계획입니다.

같은 맥락에서, 코로나19 사태에 따른 일시적인 조치와 장기적인 관행을 구별하는 것이 중요합니다. COVID-19 백신이 개발 및 시행된 후에도 많은 새로운 청소 방법, 평면도 및 기술이 직장에 그대로 남아 있을 가능성이 높습니다. 그러나 우리는 이 뚜렷한 시점의 다른 특징(예: 홈 오피스에서 노트북을 중심으로 업무를 수행하고 화상 회의를 하는 경우)의 유효 기간이 훨씬 짧을 것으로 예상합니다.

신용도가 높은 임차인과 협력하고 포트폴리오에서 연장된 가중 평균 임대 기간(WALT)을 유지하는 것은 무모한 반응에 대한 균형을 맞추는 역할을 할 수 있습니다. 예를 들어, 2016년 브렉시트 국민투표는 런던 자산에 큰 영향을 미치지 않았습니다. 우리의 임대는 글로벌 비즈니스 중심지로서 런던의 종말을 선포하는 헤드라인을 통해 중단 없이 계속되었습니다. 실제로 그 기간 동안 우리 사무실 점유율은 안정적으로 유지되었으며 그 이후로 도시는 세계 경제에서 선도적인 역할을 더욱 공고히 해왔습니다.

히프 라인

팬데믹 경험이 사람들과 그들의 일상 생활 방식에 지속적인 흔적을 남길 것이라는 데에는 의심의 여지가 없습니다. 정부는 사람들이 다시 대중교통을 이용하여 안전하다고 느낄 수 있도록 해야 하며, 사무실에서 일하는 것은 여행할 가치가 있어야 합니다. 폐쇄 이전에도 사무실 공간은 이미 가장 우수하고 유능한 인재를 유치하고 유지하는 회사의 능력에 영향을 미치는 핵심 요소였습니다. 팬데믹의 심리적 영향으로 인해 직원들이 잠재적으로 더 넓은 레이아웃을 갖춘 회사를 찾게 되므로 이는 코로나19 이후 시대에 더욱 중요해질 것입니다.

궁극적으로 우리는 최고의 시스템, 기술 및 지속 가능성 자격을 갖춘 고품질 사무실 건물에 대한 수요가 더욱 높아짐에 따라 사무실 부문이 계속해서 번창할 것으로 기대합니다. 이러한 사무실은 직원의 건강과 안전에 대한 추가 지원과 함께 대면 연결의 힘을 활용하는 환경을 제공할 수 있는 시설을 잘 갖추고 있습니다. 즉, 우리는 뉴 노멀이 올드 노멀과 매우 유사할 것이며, 사무실이 기업과 직원들의 무게 중심으로 다시 등장할 것이라고 믿습니다.

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