英国では、商業スペースの過剰と住宅不足をバランスさせるため、都市計画規則が緩和され、89,500年足らずの間に、かつての商業ビルを改装した住宅が約XNUMX戸建てられた。
この不均衡は世界的な現象ですが、特に米国では、連邦政府、州政府、地方自治体が、近隣地域の再活性化のためだけでなく、環境にも有益であるという理由から、こうした転換を奨励しています。
AtmosAir Solutions の副社長兼最高技術責任者である Tony Abate 氏は、こうした変換において空気の質がいかに重要であるかを説明します。
世界的なパンデミックにより多くの企業が従業員に在宅勤務を要請し、オフィススペースが空になったことで、現代の職場に新たなルールが生まれました。
この間、これらの企業とその従業員はリモートワークの可能性について学びました。学ぶにつれて働き方が改善され、パンデミックの懸念が去った今でも、リモートワークとハイブリッドワークは定着しています。
これらの企業はオフィススペースをあまり必要としない、あるいはまったく必要としないため、膨大な商業用オフィススペースが空いている状態になっています。現在、全国のオフィス空室率は 18.1% で、都市によっては 20% を超えています。
あらゆる問題はチャンスをもたらします。現在、米国では住宅が不足しています。米国の住宅市場では 4.5 万戸の住宅が不足しており、その数は増加傾向にあります。これらの新しいリモート ワーカーの多くは、住宅を購入したり、住居スペースを拡張して、家の中に明確な作業スペースを設けたりすることを検討しています。
政策立案者、開発業者、商業用不動産所有者は、かつてのオフィススペースを住宅スペースに転用することを検討している。これは、一部の都心部の再活性化や、非生産的な空きスペースを収益を生み出す不動産に変えることに役立つ可能性があるが、こうした転用は気候変動との戦いにも役立つ可能性がある。
米国の商業ビルは温室効果ガス排出量の 29% を占めており、こうした改修により温室効果ガス排出量を 50 ～ 75% 削減できます。これらの新しい住宅ビルには、レストラン、ショップ、食料品店などがすべて同じ屋根の下にある XNUMX 階など、便利な設備も備えることができます。車やその他の移動手段の必要性が減ることで、温室効果ガス排出量も削減されます。
こうした改造は複雑なプロセスになることがあります。最近のオフィスの多くは、大きなオープンフロアプレート上に設計されています。これらのスペースを分割し、バスルームとキッチンを追加し、窓を操作可能にし、中央 HVAC を改造して、各所有者またはテナントが個別に HVAC を制御できる統合システムを可能にする必要があります。これらの理由のいくつかにより、第二次世界大戦前の古い建物は、HVAC システムの有効性と効率性がはるかに劣っていたものの、設計が分割されたスペースが多く、操作可能な窓が多かったため、改造が簡単になる可能性があります。
HVAC は、多くの場合、最も大きな検討事項の 62.1 つです。ご想像のとおり、まったく異なる目的で使用されていたスペースを個人の住居に改造すると、機械の再設計に課題が生じる可能性があります。まず、コード準拠が変わります。米国では、商業ビルは通常、ASHRAE (米国暖房冷凍空調学会) 規格 62.2 に従って設計されますが、住宅は現在、規格 XNUMX に準拠する必要があります。
これらの基準のそれぞれにおいて重要な側面は換気です。パンデミックによって意識が高まるにつれ、コード、設計、戦略はすべて、今日の購入者が求めている最適な室内空気質を提供する方法を真剣に検討しています。これには、適切な量の調整された空気を提供するだけでなく、換気、加圧、ろ過、空気浄化を提供するために HVAC 設計を再考することが含まれる場合があります。また、多くの製品では空気監視を組み込んで、清潔で健康的な室内空気を提供しています。
米国環境保護庁は、室内の空気質を改善するための 3 つの重要な要素を定義しています。
- ソース管理
- 換気
- 空気清浄
住宅環境では、調理など商業ビルでは行われないような活動を行うため、発生源の制御が困難になる可能性があるため、他の 2 つの側面が明確に焦点になります。換気がより集中的に分散される大規模な商業フロアの占有面積を占める場合、空間を複数の住居に分割すると、各住居が互いに影響を及ぼしたり、廊下やロビーなどの共有スペースに影響を与えたりしないように、各住居で独自の換気と加圧の制御が必要になるため、より困難になります。
一例として、住宅にはそれぞれキッチンとバスルームがあり、それぞれに排気が必要です。各住宅では、空間が負圧にならないようにこれを補うために、より高い空気交換率が必要になります。
負圧は多くの環境への悪影響を引き起こし、室内の空気の質を低下させる可能性があります。フィルターされていない空気が空間に侵入し、粒子や VOC (揮発性有機化合物) レベルが上昇して空気の質が悪化し、アレルギーや喘息、その他の呼吸器疾患のある人に影響を与える可能性があります。負圧は湿度制御も困難にします。相対湿度が高いと微生物が増殖し、カビや細菌が高湿度環境で増殖し、繁殖する可能性があります。相対湿度が低いと、ウイルスや空気感染性疾患が蔓延しやすい環境になります。これは、建物が住宅用ではなく商業用に設計されている場合、困難な作業になる可能性があります。
こうした状況から、空気清浄の重要性はこれまで以上に高まっています。これは、健康的な空間に関する新しい基準でも認識されています。2023年6月、ASHRAEは米国ホワイトハウスの要請を受けて、感染性エアロゾルの制御に関する規格241を発表しました。
この規格は、空気感染性疾患の拡散を最小限に抑えるための空間の設計と運用に関するガイドラインを提供します。この規格のユニークな特徴は、「Equivalent Clean Air（等価クリーンエア）」または ECA という用語です。従来、ASHRAE 規格は 1 人あたりの外気に基づいています。外気の使用は、外気の質が良好な場合は効果的ですが、特に商業スペースを住宅に転用する場合は、非常にコストがかかり、設計が困難です。効果的な空気清浄を設計することで、エネルギー効率も高く、気候への影響を軽減する、クリーンで健康的な空気空間を提供できます。
空気清浄には、メディア フィルター、電子空気清浄機、バイポーラ イオン化技術、紫外線 (UV) システムなど、さまざまな形態があります。これらの技術を組み合わせて使用することで、標準 241 で規定されている 241 人あたりの等価清浄空気率を達成できます。州、地方自治体、さらには米国議会も、屋内空気の質を良好に保つために標準 XNUMX またはその他の対策を義務付ける法案を提案しています。
今日の住宅所有者の多くにとって、特にこれまで以上に長い時間をそこで過ごす予定であれば、自分の空間がどのように機能しているかを知ることがより重要です。これにより、粒子、TVOC（総揮発性有機化合物）、二酸化炭素など、いくつかの重要な要因を測定できるセンサーやその他のモニターによる屋内空気品質の監視が促進されました。これらのモニターは、居住空間だけでなく、空間に送り込まれる空気の流れにも配置できます。より高度なシステムでは、ホルムアルデヒド、オゾン、PM 1 粒子などの要素を測定できます。光や音のレベルなどの IEQ 要因を測定するデバイスもあります。
リモートワークプレイス技術は発展を続けており、より多くの住居に対するニーズが高まっています。かつての職場は、今では多くの人にとって健康と幸福を最優先に、住居であり職場でもあります。開発者や不動産所有者は十分に認識しており、未使用の商業スペースを改造して、これらの新しい健康的で効率的な住居を提供しています。誰かが「以前はあの建物で働いていたが、今はそこに住んでいます」と言うのを聞いても驚かないでください。