Masa Depan Kantor: Bukan Apa yang Mungkin Anda Pikirkan

Meskipun kerja jarak jauh dapat meningkatkan keseimbangan kerja/kehidupan karyawan, bekerja di rumah dalam jangka waktu yang lama dapat berdampak buruk. Baru-baru ini melaporkan, Biro Riset Ekonomi Nasional menemukan bahwa hari kerja dari rumah lebih lama (49 menit), dengan lebih banyak pertemuan yang harus dihadiri dan email yang harus dijawab.⁵ Orang tua yang bekerja berisiko mengalami kelelahan karena mencoba menyeimbangkan pekerjaan, sekolah di rumah, dan pengasuhan anak. Kesepian dapat meningkat di antara para lajang dan orang lain yang tinggal sendirian. Selain risiko kesehatan mental, peningkatan waktu duduk juga dapat berdampak buruk pada kesehatan fisik dan kesejahteraan karyawan.

Bagi perusahaan, dampak negatif dari kerja jarak jauh dalam jangka panjang bisa sangat besar, tidak hanya mengancam budaya mereka, namun juga masa depan mereka.

Selama bertahun-tahun, para penyewa kami secara konsisten mengatakan kepada kami bahwa karyawan junior hingga menengah adalah kunci dalam menjadikan budaya ini benar (atau salah). Para pekerja ini tidak hanya menjadi pemimpin perusahaan, mereka juga merupakan kunci inovasi di masa kini, membantu memastikan bahwa perusahaan dapat beradaptasi dan tumbuh seiring waktu.

Sebanyak separuh tenaga kerja suatu perusahaan dapat terdiri dari karyawan yang dipekerjakan dalam lima tahun terakhir. Mempertahankan karyawan junior cukup menantang dalam kondisi normal—perusahaan biasanya kehilangan hingga 15% pekerjanya akibat turnover tahunan, dengan sebagian besar adalah karyawan junior dan menengah.⁶ Inilah sebabnya mengapa perusahaan-perusahaan sukses berinvestasi besar dalam perekrutan, orientasi, pelatihan, pendampingan, dan pengembangan para pekerja ini.

Dalam lingkungan virtual, kolaborasi, interaksi ad-hoc, perhatian pribadi, dan bimbingan menjadi jauh lebih sulit. Dan membuat karyawan baru merasa berinvestasi pada masa depan perusahaan adalah hal yang hampir mustahil.

Permintaan luas akan tetap stabil—dan dalam beberapa kasus bahkan mungkin meningkat. Ada kesalahpahaman bahwa peningkatan permanen dalam pekerjaan jarak jauh secara otomatis akan mengakibatkan berkurangnya jumlah ruang kantor yang dibutuhkan untuk menampung karyawan. Dengan hampir semua karyawan datang ke kantor setidaknya pada suatu waktu, perusahaan pada umumnya memerlukan setidaknya jumlah ruang yang sama seperti sebelum pandemi.

Sebagian besar karyawan juga menginginkan lebih banyak ruang pribadi, bukan hanya karena alasan kesehatan dan keselamatan, namun karena pergerakan menuju kepadatan kantor selama puluhan tahun mungkin telah mengayunkan pendulum terlalu jauh ke satu arah. Misalnya saja, banyak pekerja yang dengan senang hati mengucapkan selamat tinggal pada “hot desking”, yaitu tren kantor yang menyediakan kursi kosong dalam jumlah terbatas untuk dibagikan kepada karyawan.

Dan dengan norma-norma pembatasan sosial tertentu serta protokol kesehatan dan keselamatan yang kemungkinan besar akan dipertahankan, beberapa perusahaan mungkin memerlukan lebih banyak ruang. Berdasarkan penelitian dan contoh langsung yang kami lakukan, hal ini bisa berarti luas sekitar 200 kaki persegi per orang (kira-kira sama dengan kepadatan rata-rata pada tahun 2011) dan kebutuhan akan ruang sekitar 33% lebih luas.

Berdasarkan pengalaman kami, beberapa penyewa sudah mulai mencari cara untuk mengkonfigurasi ulang atau bahkan menambah ruang pada kantor mereka dalam jangka panjang. Memang benar, salah satu penyewa kami di Asia memperluas ruang kantornya hampir dua kali lipat hanya dalam beberapa minggu setelah lockdown di negaranya. Perusahaan-perusahaan dengan lantai perdagangan yang padat perlu memprioritaskan perubahan pada ruang-ruang tersebut, karena pekerjaan perdagangan—lebih dari banyak pekerjaan lainnya—mengharuskan karyawan untuk berada di kantor. Dan yang terakhir, beberapa perusahaan ingin menambah ruang khusus untuk mengadakan pertemuan dengan klien eksternal, dalam beberapa kasus di lantai mandiri.

Kami memperkirakan bahwa peralihan kembali ke penyediaan lebih banyak ruang pribadi bagi karyawan, yang mungkin mendekati rata-rata ukuran luas per karyawan satu dekade yang lalu, akan terbukti bertahan lama bahkan di dunia pasca-vaksin karena ketakutan dan ekspektasi pembatasan sosial masih ada (lihat hasil survei). di bawah). Dalam laporannya baru-baru ini, UBS memiliki pandangan yang sama, dengan menyatakan bahwa “dunia usaha kemungkinan besar tidak ingin melakukan proses pengurangan kursi seperti yang mereka lakukan saat ini, dan malah beralih ke arah yang lebih berkelanjutan (yakni, kepadatan yang lebih rendah) di kasus pandemi baru.”

Pasar gateway akan terus menarik dan mempertahankan penyewa. Lonceng kematian telah dibunyikan di kota-kota berkali-kali di masa lalu—masa depan New York sendiri dipertanyakan oleh banyak orang selama krisis fiskal tahun 1970an, gelombang kejahatan pada tahun 1980an dan 1990an, setelah peristiwa 9/11 dan krisis global. Krisis keuangan. Tentu saja, New York tidak hanya berhasil melewati badai-badai ini namun juga menjadi lebih kuat, karena satu alasan sederhana: Orang-orang, baik tua maupun muda, ingin menikmati semaraknya kota besar.

Ruang kantor berkualitas tinggi di pasar terkemuka yang pasokannya terbatas juga akan terus menarik penyewa karena kota-kota besar akan terus menjadi magnet bagi para talenta. Kami berharap, hal ini akan tetap terjadi bahkan ketika kita menghadapi tantangan COVID-19—dan merupakan alasan mengapa aset-aset tersebut mewakili sebagian besar portofolio real estate kami.

Pasokan yang lebih rendah dapat mengimbangi penurunan permintaan ruang kantor. Mengingat pandemi ini dan dampak buruknya terhadap persepsi investor terhadap properti perkantoran, terobosan baru kemungkinan besar akan dilakukan dalam jumlah minimal, karena pinjaman konstruksi semakin ketat. Laporan Citi Research tanggal 29 Juli mencatat bahwa tingkat permulaan kantor di AS saat ini, sebagai persentase dari stok perkantoran di AS, jauh di bawah rata-rata historis.⁸ Sebaliknya, berkurangnya pembangunan baru dapat menambah tekanan pada permintaan.

Sekarang bukan berarti selamanya. Investasi kami selama bertahun-tahun di bidang real estat telah mengajarkan kami pentingnya mempertahankan perspektif jangka panjang. Setelah peristiwa 9/11, misalnya, hampir semua orang memperkirakan perusahaan akan berbondong-bondong mengosongkan lantai gedung perkantoran yang lebih tinggi, dan sulit membayangkan para pekerja merasa nyaman untuk kembali berbisnis seperti biasa. Meski kenangan akan peristiwa itu memiliki dampak yang bertahan lama, semua orang akhirnya kembali bekerja, bahkan di lantai yang lebih tinggi. Pada saat yang sama, beberapa prosedur baru yang diterapkan segera setelah serangan terjadi—seperti pemeriksaan keamanan dan penggunaan kartu identitas—menjadi fitur permanen dalam lanskap real estat komersial.