Au Royaume-Uni, environ 89,500 XNUMX logements ont été créés à partir d'anciens bâtiments commerciaux en moins de dix ans, suite à l'assouplissement des règles d'urbanisme pour tenter d'équilibrer l'excédent d'espace commercial et la pénurie de logements.
Ce déséquilibre est un phénomène mondial, et encore plus aux États-Unis, où les gouvernements fédéral, étatiques et locaux encouragent ces conversions, non seulement pour revitaliser les quartiers, mais aussi parce que de telles conversions peuvent être bénéfiques pour l’environnement.
Tony Abate, vice-président et directeur de la technologie chez AtmosAir Solutions, explique l'importance de la qualité de l'air dans ces conversions.
La pandémie mondiale a établi de nouvelles règles pour le lieu de travail moderne, car de nombreuses entreprises ont demandé à leurs employés de travailler à domicile, laissant leurs bureaux vides.
Au cours de cette période, ces entreprises et leurs employés ont appris à travailler à distance. Au fur et à mesure de leur apprentissage, ils ont affiné leur façon de travailler et, même maintenant que les inquiétudes liées à la pandémie sont passées, le travail à distance et hybride est là pour rester.
Cela a entraîné l'inoccupation d'un grand nombre de bureaux commerciaux, car ces entreprises ont besoin de moins d'espaces de bureaux, voire d'aucun. Actuellement, le taux de vacance des bureaux au niveau national est de 18.1 % et dans certaines villes, il dépasse les 20 %.
Chaque problème présente une opportunité. Il y a actuellement une pénurie de logements aux États-Unis. Le marché immobilier américain connaît un déficit de 4.5 millions de logements et ce chiffre ne cesse de croître. Beaucoup de ces nouveaux travailleurs à distance cherchent à acheter un logement ou à agrandir leur espace de vie pour pouvoir y travailler de manière définie.
Les décideurs politiques, les promoteurs et les propriétaires d’immeubles commerciaux cherchent à convertir d’anciens bureaux en espaces résidentiels. Cela peut contribuer à revitaliser certains quartiers du centre-ville et à transformer des espaces vides improductifs en propriétés génératrices de revenus, mais de telles conversions peuvent également contribuer à lutter contre le changement climatique.
Les bâtiments commerciaux américains sont responsables de 29 % des émissions de gaz à effet de serre et ces conversions peuvent réduire de 50 à 75 % les émissions de gaz à effet de serre. Ces nouveaux bâtiments résidentiels peuvent également être équipés d'équipements pratiques tels que des rez-de-chaussée avec des restaurants, des magasins, des épiceries et d'autres lieux sous le même toit. La réduction du besoin de voitures et d'autres déplacements réduira également les émissions de gaz à effet de serre.
Ces conversions peuvent être un processus complexe. De nombreux bureaux récents sont conçus sur de grandes surfaces ouvertes. Ces espaces doivent être divisés, des salles de bains et des cuisines ajoutées, des fenêtres doivent être fonctionnelles et le système de CVC central doit être converti pour permettre des systèmes unitaires permettant à chaque propriétaire ou locataire de contrôler individuellement le système de CVC. Pour certaines de ces raisons, les anciens bâtiments d'avant la Seconde Guerre mondiale peuvent être plus faciles à convertir, car la conception avait tendance à comporter des espaces plus divisés, avec davantage de fenêtres fonctionnelles, même si les systèmes de CVC étaient beaucoup moins efficaces et efficients.
Le CVC est souvent l'un des éléments les plus importants à prendre en compte. Comme vous pouvez l'imaginer, la conversion d'un espace utilisé à des fins très différentes en logements individuels peut présenter des défis en termes de réaménagement mécanique. La conformité au code va d'abord changer. Aux États-Unis, les bâtiments commerciaux sont généralement conçus selon la norme ASHRAE 62.1 (American Society of Heating Refrigerating and Air Conditioning Engineers), tandis que les logements résidentiels doivent désormais se conformer à la norme 62.2.
Un aspect clé de chacune de ces normes est la ventilation. La pandémie ayant accru la sensibilisation, les codes, les conceptions et les stratégies cherchent tous des moyens de fournir une qualité d'air intérieur optimale, ce que les acheteurs d'aujourd'hui exigent. Cela peut impliquer de repenser la conception du CVC pour non seulement fournir la bonne quantité d'air conditionné, mais aussi pour assurer la ventilation, la pressurisation, la filtration, la purification de l'air et également pour intégrer la surveillance de l'air, afin de fournir un air intérieur propre et sain.
L'Agence américaine de protection de l'environnement a défini les trois éléments clés pour améliorer la qualité de l'air intérieur :
- Contrôle de source
- Ventilation
- Nettoyage de l'air
Le contrôle des sources peut être difficile dans un environnement résidentiel, car les gens effectuent des activités comme la cuisine, etc. qui ne se déroulent pas dans un bâtiment commercial, ce qui met en évidence les deux autres aspects. Prendre une grande surface commerciale où la ventilation est répartie de manière plus centrale devient plus difficile lorsque l'espace est subdivisé en plusieurs logements, où chacun nécessite sa propre ventilation et son propre contrôle de la pressurisation, afin que les logements n'aient pas d'impact les uns sur les autres ou sur les espaces communs, comme les couloirs ou les halls d'entrée.
Par exemple, les logements résidentiels sont dotés d'une cuisine et d'une salle de bains, et chacun d'entre eux nécessite un évacuation d'air. Chaque logement nécessitera un taux de renouvellement d'air plus élevé pour compenser cela et éviter que l'espace ne soit soumis à une pression négative.
La pressurisation négative peut avoir de nombreux effets néfastes sur l’environnement, susceptibles de dégrader la qualité de l’air intérieur. L’air non filtré pénètre dans l’espace, ce qui peut augmenter les niveaux de particules et de COV (composés organiques volatils), détériorer la qualité de l’air et affecter les personnes souffrant d’allergies, d’asthme ou d’autres problèmes respiratoires. La pressurisation négative rend également difficile le contrôle de l’humidité. Une humidité relative élevée peut entraîner une croissance microbienne, des moisissures et des bactéries peuvent se développer et prospérer dans un environnement à humidité relative élevée. Une faible humidité relative permet de créer un environnement propice aux virus et à la propagation de maladies aéroportées. Cela peut être une tâche difficile lorsqu’un bâtiment a été conçu à des fins commerciales et non résidentielles.
Tout cela confère à la purification de l'air une importance plus grande que jamais. Ce constat a même été intégré aux nouvelles normes relatives aux espaces sains. En juin 2023, l'ASHRAE, à la demande de la Maison Blanche américaine, a publié la norme 241, « Contrôle des aérosols infectieux ».
Cette norme fournit des conseils pour la conception et l’exploitation des espaces afin de minimiser la propagation des maladies transmises par l’air. Une caractéristique unique de cette norme est le terme « équivalent air pur » ou ECA. Traditionnellement, les normes ASHRAE sont basées sur l’air extérieur par personne. L’utilisation de l’air extérieur peut être efficace lorsque la qualité de l’air extérieur est bonne, mais elle est très coûteuse et difficile à concevoir, en particulier lors de la conversion d’un espace commercial en espace résidentiel. En concevant un système efficace de purification de l’air, vous pouvez fournir des espaces d’air propres et sains qui sont également économes en énergie, réduisant ainsi l’impact sur notre climat.
La purification de l'air peut prendre de nombreuses formes : filtres à média, purificateurs d'air électroniques, technologie d'ionisation bipolaire et systèmes ultraviolets (UV). Ces technologies peuvent être utilisées en combinaison pour atteindre les taux d'équivalent d'air pur par personne requis, comme indiqué dans la norme 241. Les États, les municipalités et même le Congrès américain proposent tous des lois qui exigeront que la norme 241 ou d'autres mesures soient prises pour garantir une bonne qualité de l'air intérieur.
Pour de nombreux propriétaires d'aujourd'hui, il s'agit davantage de savoir comment fonctionne leur espace, surtout si vous avez l'intention d'y passer plus de temps que jamais. Cela a favorisé la croissance de la surveillance de la qualité de l'air intérieur au moyen de capteurs et d'autres moniteurs qui peuvent mesurer des facteurs cruciaux tels que les particules, les composés organiques volatils totaux (COVT) et le dioxyde de carbone, pour n'en citer que quelques-uns. Ces moniteurs peuvent être placés dans l'espace occupé et également dans le flux d'air délivré dans l'espace. Des systèmes plus avancés peuvent mesurer des éléments tels que le formaldéhyde, l'ozone et les particules PM1. Il existe même des appareils qui mesurent les facteurs IEQ comme les niveaux de lumière et de son.
Les technologies de télétravail continuent de se développer et le besoin de logements s’accroît. Ce qui était autrefois le lieu de travail est désormais le domicile et aussi le lieu de travail pour beaucoup, la santé et le bien-être étant en tête de liste. Les promoteurs et les propriétaires immobiliers en sont bien conscients et prévoient ces nouveaux logements sains et efficaces, en transformant des espaces commerciaux inutilisés. Ne soyez pas surpris si vous entendez quelqu’un dire : « J’allais travailler dans cet immeuble, maintenant j’y vis. »