Même si le travail à distance s'est multiplié dans le contexte de la COVID-19, nous pensons que les lieux de travail physiques dynamiques resteront en demande et resteront essentiels à la culture d'entreprise.
Les membres de la population active d’aujourd’hui n’auraient probablement jamais imaginé qu’ils devraient vivre – et travailler – pendant une pandémie. Les confinements destinés à ralentir la propagation du COVID-19 ont incité de nombreuses entreprises à tirer rapidement parti de la technologie pour déplacer leur personnel vers le travail à distance. Cette expérience a soulevé une grande question parmi les observateurs du secteur : la solution miracle du travail à domicile généralisé deviendra-t-elle une solution à long terme et entraînera-t-elle une baisse de la demande d'espaces de bureau ?
Nous pensons que la réponse est non. À notre avis, les entreprises qui réussissent apprécient le pouvoir de la collaboration en personne pour façonner une culture d’entreprise dynamique, et leurs employés aussi. Si le travail à distance peut s’avérer efficace à court et même moyen terme, il ne peut pas remplacer éternellement l’interaction humaine et peut introduire une longue liste de risques. En fin de compte, la culture d’une entreprise a besoin de connexions en personne – et des espaces de travail physiques qui la soutiennent – pour prospérer.
Nos perspectives sont basées sur notre expérience de collaboration étroite avec nos locataires du monde entier, nos observations dans des régions qui ont déjà commencé à se redresser, comme la Corée du Sud et l'Allemagne, et notre histoire en tant que propriétaire-exploitant qui remonte à plus de 100 ans.
Avec un portefeuille de plus de 250 immeubles de bureaux dans le monde, nous avons traversé de nombreuses périodes difficiles, notamment la bulle Internet (lorsque les progrès technologiques tels que le télétravail étaient censés rendre les bureaux physiques obsolètes), les attentats terroristes du 11 septembre 2001, la Crise financière mondiale et référendum sur le Brexit. Les bureaux ont subi ces chocs, entre autres, et nous espérons que cette résilience se poursuivra pendant et après la pandémie.
Une distinction importante est que notre vision se concentre sur le domaine dans lequel nous possédons et exploitons des actifs de bureaux : le segment de classe A – des immeubles de première qualité situés dans les grands centres urbains avec des équipements répondant à un environnement « vivre, travailler, jouer ». Nous prévoyons que ces actifs s’en sortiront bien mieux que les immeubles de bureaux plus anciens présentant des niveaux élevés de dépenses en capital reportées ou ceux situés dans des emplacements moins recherchés.
En fait, la demande de surfaces de bureaux de haute qualité pourrait même augmenter à long terme, à mesure que l’effet psychologique de la pandémie freine la tendance de longue date à la densification des bureaux.
Les perspectives à court terme : la résilience
Tout au long de la pandémie, les propriétés commerciales de Brookfield, y compris les bureaux, sont restées largement ouvertes pour permettre aux locataires de maintenir les infrastructures et les opérations essentielles. Notre objectif principal est actuellement d'aider nos locataires à mettre en œuvre les meilleures pratiques de retour aux opérations et de communiquer les mesures que nous prenons pour rendre nos bureaux sûrs pour le retour des travailleurs.
Dans le cadre de ce processus, nous avons examiné les effets potentiels à court terme de la crise sur le secteur des bureaux, en interrogeant nos locataires et en constatant directement les implications. Ce que nous avons constaté suggère que l’impact du secteur à court terme sera limité.
Les paiements de location tout au long de la pandémie sont restés stables pour les immeubles de bureaux de haute qualité. En fait, nos collections jusqu'en juin sont restées largement inchangées. De plus, étant donné que les baux de bureaux sont de nature à long terme (10 ans ou plus), nous pensons que le secteur devrait être bien protégé contre tout ralentissement du marché à court terme ou tout sentiment négatif qui pourrait survenir au cours des 12 à 18 prochains mois.
En matière de travail à domicile, nous avons vu les employeurs adopter des approches différentes tout au long de cette période. Certaines entreprises technologiques très visibles ont annoncé que leurs employés continueraient à travailler à distance pendant une période prolongée, voire indéfinie. Cependant, nous restons sceptiques quant au fait qu'un nombre important de locataires se retrouveront avec une main-d'œuvre véritablement distante plus longtemps que nécessaire dans le cadre des plans de réouverture de leurs régions. En effet, après avoir annoncé que près de la moitié de ses employés travailleraient à domicile d'ici 10 ans, Facebook a récemment signé un bail pour 730,000 1.5 pieds carrés dans le West Side de Manhattan, en plus d'un autre bail signé à la fin de l'année dernière pour XNUMX million de pieds carrés. pieds à quelques pâtés de maisons.1
Les décisions de certaines entreprises de garder leurs salariés chez eux dans un avenir prévisible ne reflètent pas nécessairement des changements stratégiques à long terme. Dans de nombreux cas, ces entreprises ne peuvent pas accueillir plus de 50 % de leurs effectifs au bureau tout en maintenant une distance sociale, et de nombreuses directives et plans gouvernementaux ont évolué avec des délais incertains. Enfin, il convient de souligner que certaines entreprises technologiques vendent des services cloud, des biens et des applications en ligne et ne sont donc pas pressées d'encourager leurs employés à revenir.
Entre-temps, bon nombre de nos propres locataires participent activement à l’élaboration et à l’exécution de plans de retour au bureau, dont le rythme varie selon les régions. Dans de nombreux pays asiatiques, notamment en Chine et en Corée du Sud, nous avons vu une grande partie de la main-d’œuvre retourner au bureau.
Lorsque les salariés reviennent au bureau, ils constateront que leur environnement a subi des changements importants. Celles-ci peuvent inclure des procédures de nettoyage renforcées conformément aux directives sanitaires révisées, des politiques garantissant que les employés malades ne viennent pas au bureau, des équipements de protection individuelle fournis par l'entreprise et des exigences en matière de distanciation sociale. Les employés peuvent également remarquer de nouveaux aménagements de bureaux et des fonctionnalités améliorées, telles que des postes de travail espacés avec des barrières transparentes, des systèmes d'ascenseur sans contact et de nouveaux systèmes de filtration d'air pour faire circuler un air plus pur. En fait, chez Brookfield, nous testons des systèmes avancés de ventilation et de filtration de l'air dans nos bureaux de New York, Toronto et Calgary, en vue d'utiliser cette technologie dans tous nos immeubles de bureaux loués.