En el Reino Unido se han creado alrededor de 89,500 viviendas a partir de antiguos edificios comerciales en menos de diez años, tras la flexibilización de las normas de planificación en un intento de equilibrar el exceso de espacio comercial con la escasez de viviendas.
Este desequilibrio es un fenómeno global, especialmente en Estados Unidos, donde los gobiernos federal, estatales y locales están incentivando dichas conversiones, no sólo para revitalizar los barrios, sino también porque pueden ser beneficiosas para el medio ambiente.
Tony Abate, vicepresidente y director de tecnología de AtmosAir Solutions, explica la importancia que tiene la calidad del aire en estas conversiones.
La pandemia mundial escribió nuevas reglas para el lugar de trabajo moderno, ya que muchas empresas pidieron a sus empleados que trabajaran desde casa, dejando sus espacios de oficina vacíos.
Durante este tiempo, estas empresas y sus empleados aprendieron sobre sus capacidades para trabajar de forma remota. A medida que aprendieron, perfeccionaron la forma en que trabajamos y, incluso ahora que las preocupaciones por la pandemia han pasado, el trabajo remoto e híbrido llegó para quedarse.
Esto ha provocado que grandes cantidades de espacio de oficinas comerciales estén desocupadas, ya que estas empresas necesitan menos espacio de oficina o ninguno. Actualmente, la tasa de vacancia de oficinas a nivel nacional es del 18.1% y en algunas ciudades supera el 20%.
Todo problema presenta una oportunidad. Actualmente, hay escasez de viviendas en Estados Unidos. El mercado inmobiliario estadounidense tiene un déficit de 4.5 millones de viviendas y se trata de una cifra en aumento. Muchos de estos nuevos trabajadores remotos buscan comprar casas o ampliar su espacio vital para tener un espacio de trabajo definido dentro del hogar.
Los responsables de las políticas, los promotores y los propietarios de propiedades comerciales están buscando convertir antiguos espacios de oficinas en espacios residenciales. Esto puede ayudar a revitalizar algunas zonas del centro de la ciudad y convertir espacios vacíos improductivos en propiedades generadoras de ingresos, pero estas conversiones pueden ayudar a combatir el cambio climático.
Los edificios comerciales de Estados Unidos son responsables del 29% de las emisiones de gases de efecto invernadero y estas reformas pueden reducir esta cifra entre un 50% y un 75% con respecto a las anteriores. Estos nuevos edificios residenciales también pueden estar equipados con servicios prácticos, como plantas bajas con restaurantes, tiendas, supermercados y otros lugares bajo el mismo techo. La menor necesidad de coches y otros desplazamientos también reducirá las emisiones de gases de efecto invernadero.
Estas conversiones pueden ser un proceso complejo. Muchas oficinas nuevas están diseñadas en grandes espacios abiertos. Estos espacios deben dividirse, agregar baños y cocinas, hacer que las ventanas funcionen y convertir el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado central para permitir que los sistemas unitarios brinden a cada propietario o inquilino un control individual del sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado. Por algunas de estas razones, los edificios más antiguos de antes de la Segunda Guerra Mundial pueden ser más fáciles de convertir, ya que el diseño tendía a ser más espacios divididos, con más ventanas operables, aunque los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado eran mucho menos efectivos y eficientes.
La climatización suele ser una de las consideraciones más importantes. Como puede imaginar, convertir un espacio utilizado para un propósito muy diferente en viviendas individuales puede presentar desafíos en el rediseño mecánico. En primer lugar, cambiará el cumplimiento del código. En Estados Unidos, los edificios comerciales suelen diseñarse según la norma 62.1 de ASHRAE (Sociedad Estadounidense de Ingenieros de Calefacción, Refrigeración y Aire Acondicionado), mientras que las viviendas residenciales ahora deben cumplir con la norma 62.2.
Un aspecto clave de cada una de estas normas es la ventilación. A medida que la pandemia aumentó la concienciación, los códigos, diseños y estrategias están buscando formas de proporcionar la calidad óptima del aire interior que exigen los compradores de hoy. Esto puede implicar repensar el diseño de HVAC no solo para proporcionar la cantidad adecuada de aire acondicionado, sino también para proporcionar ventilación, presurización, filtración, purificación del aire y también muchos están incorporando monitoreo del aire, para proporcionar aire interior limpio y saludable.
La Agencia de Protección Ambiental de Estados Unidos ha definido los tres elementos clave para mejorar la calidad del aire interior:
- Fuente de control
- Ventilación
- Limpieza de aire
Dado que el control de la fuente de contaminación puede ser un desafío en un entorno residencial, ya que las personas realizan actividades como cocinar, etc., que no ocurrirían en un edificio comercial, esto pone de relieve los otros dos aspectos. Tomar una gran superficie comercial donde la ventilación está distribuida de manera más centralizada se vuelve más desafiante cuando se subdivide el espacio en varias viviendas, donde cada una requiere su propia ventilación y control de presurización, de modo que las viviendas no se afecten entre sí ni afecten a los espacios comunes, como pasillos o vestíbulos.
Un ejemplo es que las viviendas residenciales tendrán cocinas y baños, y cada uno de ellos requerirá aire de escape. Cada vivienda requerirá una tasa de intercambio de aire más alta para compensar esto y evitar que el espacio se presurice negativamente.
La presurización negativa puede causar muchos efectos ambientales negativos que pueden degradar la calidad del aire interior. El aire sin filtrar entrará en el espacio, lo que puede aumentar los niveles de partículas y COV (compuestos orgánicos volátiles) y empeorar la calidad del aire y afectar a quienes puedan tener alergias, asma u otros problemas respiratorios. La presurización negativa también dificultará el control de la humedad. Una humedad relativa alta puede provocar el crecimiento de microbios, el moho y las bacterias pueden crecer y prosperar en un entorno con una humedad relativa alta. Una humedad relativa baja permite un entorno propicio para los virus y la propagación de enfermedades transmitidas por el aire. Esto puede ser una tarea difícil cuando un edificio fue diseñado para fines comerciales y no residenciales.
Todo esto también otorga a la purificación del aire una importancia sin precedentes. Esto incluso se ha reconocido en las nuevas normas para espacios saludables. En junio de 2023, ASHRAE, a instancias de la Casa Blanca de EE. UU., publicó la Norma 241, Control de Aerosoles Infecciosos.
Esta norma proporciona orientación para el diseño y el funcionamiento de espacios con el fin de minimizar la propagación de enfermedades transmitidas por el aire. Una característica exclusiva de esta norma es un término denominado “Aire limpio equivalente” o ECA. Tradicionalmente, las normas ASHRAE se basan en el aire exterior por persona. El uso del aire exterior puede ser eficaz cuando la calidad del aire exterior es buena, pero es muy costoso y difícil de diseñar, especialmente cuando se convierte un espacio comercial en residencial. Al diseñar una limpieza del aire eficaz, puede proporcionar espacios con aire limpio y saludable que también sean energéticamente eficientes, lo que reduce el impacto en nuestro clima.
La purificación del aire puede adoptar muchas formas: filtros de medios, purificadores de aire electrónicos, tecnología de ionización bipolar y sistemas ultravioleta (UV). Estas tecnologías se pueden utilizar en combinación para alcanzar los índices de aire limpio equivalente por persona requeridos, tal como se describe en la Norma 241. Los estados, los municipios e incluso el Congreso de los EE. UU. están proponiendo leyes que exigirán la aplicación de la Norma 241 u otras medidas para garantizar una buena calidad del aire en interiores.
Para muchos propietarios de viviendas actuales, lo importante es saber cómo funciona su espacio, especialmente si tiene la intención de pasar más tiempo allí que nunca. Esto ha fomentado el crecimiento del control de la calidad del aire interior mediante sensores y otros monitores que pueden medir factores cruciales como partículas, TVOC (compuestos orgánicos volátiles totales) y dióxido de carbono, por nombrar algunos. Estos monitores se pueden colocar en el espacio ocupado y también en la corriente de aire que ingresa al espacio. Los sistemas más avanzados pueden medir elementos como formaldehído, ozono y partículas PM 1. Incluso hay dispositivos que miden factores de IEQ como los niveles de luz y sonido.
La tecnología para el trabajo remoto continúa desarrollándose y la necesidad de más residencias está creciendo. Lo que una vez fue el lugar de trabajo ahora es el hogar y también el lugar de trabajo para muchos, y la salud y el bienestar son lo más importante. Los desarrolladores y propietarios de propiedades son muy conscientes de ello y están proporcionando estos nuevos hogares saludables y eficientes, mediante la conversión de espacios comerciales en desuso. No se sorprenda si escucha a alguien decir: "Solía ir a trabajar a ese edificio, ahora vivo allí".