مستقبل المكتب: ليس ما قد تفكر فيه

في حين أن العمل عن بعد يمكن أن يحسن التوازن بين العمل والحياة بين الموظفين، إلا أن الفترات الطويلة في المنزل يمكن أن تكون ضارة. في الآونة الأخيرة تقرير، وجد المكتب الوطني للبحوث الاقتصادية أن أيام العمل من المنزل أطول (بمقدار 49 دقيقة)، مع وجود المزيد من الاجتماعات للحضور ورسائل البريد الإلكتروني للرد.⁵ يتعرض الآباء العاملون لخطر الإرهاق بسبب محاولتهم تحقيق التوازن بين العمل والتعليم في المنزل ورعاية الأطفال. يمكن أن تتزايد الوحدة بين العزاب وغيرهم ممن يعيشون بمفردهم. وبعيدًا عن مخاطر الصحة العقلية، فإن زيادة وقت الجلوس يمكن أن يؤثر أيضًا على الصحة البدنية للموظفين ورفاهيتهم.

بالنسبة للشركات، يمكن أن تكون الآثار السلبية للعمل عن بعد على المدى الطويل صارخة، ولا تهدد ثقافتها فحسب، بل مستقبلها أيضًا.

على مر السنين، أخبرنا المستأجرون لدينا باستمرار أن الموظفين من المستوى المبتدئ إلى المتوسط ​​هم العمود الفقري لتصحيح الثقافة (أو الخطأ). هؤلاء العمال ليسوا فقط قادة الشركة في نهاية المطاف، بل هم مفتاح الابتكار في الوقت الحاضر، مما يساعد على ضمان قدرة الشركة على التكيف والنمو مع الزمن.

يمكن أن يتكون ما يصل إلى نصف القوى العاملة في الشركة من موظفين تم تعيينهم في السنوات الخمس الماضية. يمثل الاحتفاظ بالموظفين المبتدئين تحديًا كافيًا في ظل الظروف العادية، إذ تخسر الشركات عادةً ما يصل إلى 15% من موظفيها بسبب حجم مبيعاتها السنوي، وجزء كبير منهم من الموظفين المبتدئين والمتوسطين.⁶ ولهذا السبب تستثمر الشركات الناجحة بكثافة في توظيف هؤلاء العمال وتأهيلهم وتدريبهم وتوجيههم وتطويرهم.

في البيئة الافتراضية، يصبح التعاون والتفاعلات المخصصة والاهتمام الشخصي والإرشاد أكثر صعوبة. كما أن جعل الموظفين الجدد يشعرون بالاستثمار في مستقبل الشركة قد يكون أمرًا مستحيلًا.

سيظل الطلب على اللقطات المربعة مستقرًا، بل وقد يزداد في بعض الحالات. من المفاهيم الخاطئة أن أي زيادة دائمة في العمل عن بعد ستؤدي تلقائيًا إلى انخفاض في مقدار المساحة المكتبية اللازمة لاستيعاب الموظفين. مع قدوم جميع الموظفين تقريبًا إلى مكاتبهم لبعض الوقت على الأقل، ستحتاج الشركات عمومًا إلى نفس القدر من المساحة على الأقل كما كانت تفعل قبل الوباء.

يريد معظم الموظفين أيضًا مساحة شخصية أكبر، ليس فقط لأسباب تتعلق بالصحة والسلامة، ولكن لأن التحرك المستمر منذ عقود نحو تكثيف المكاتب ربما يكون قد أدى إلى تأرجح البندول بعيدًا في اتجاه واحد. على سبيل المثال، سوف يودع العديد من الموظفين بسعادة "المكاتب الساخنة"، وهو الاتجاه المكتبي الذي يوفر للموظفين عددًا محدودًا من المقاعد غير المخصصة ليتقاسموها فيما بينهم.

ومع احتمال استمرار بعض معايير التباعد الاجتماعي وبروتوكولات الصحة والسلامة، قد يحتاج بعض أصحاب العمل إلى مساحة أكبر. واستنادًا إلى أبحاثنا والأمثلة الحية، يمكن أن يترجم هذا إلى حوالي 200 قدم مربع للشخص الواحد (حوالي متوسط ​​الكثافة التي شوهدت في عام 2011) والحاجة إلى مساحة أكبر بنسبة 33٪ تقريبًا.

ومن خلال تجربتنا، بدأ بعض المستأجرين بالفعل في استكشاف طرق لإعادة تشكيل مكاتبهم أو حتى إضافتها على المدى الطويل. في الواقع، قام أحد المستأجرين لدينا في آسيا بمضاعفة مساحة مكتبه تقريبًا بعد أسابيع قليلة من إغلاق بلاده. ستحتاج الشركات ذات الطوابق التجارية الكثيفة على وجه الخصوص إلى إعطاء الأولوية للتغييرات في تلك المساحات، لأن الوظائف التجارية - أكثر من كثير من الوظائف الأخرى - تتطلب تواجد الموظفين في المكتب. وأخيرًا، تتطلع بعض الشركات إلى إضافة مساحة مخصصة لاستضافة الاجتماعات مع العملاء الخارجيين، وفي بعض الحالات في طوابق مستقلة.

نتوقع أن يكون التحول مرة أخرى نحو تزويد الموظفين بمساحة شخصية أكبر، ربما أقرب إلى متوسط ​​اللقطات المربعة لكل موظف قبل عقد من الزمن، مستدامًا حتى في عالم ما بعد اللقاح مع استمرار المخاوف وتوقعات التباعد الاجتماعي (انظر نتائج الاستطلاع) أقل). في تقرير حديث، شارك بنك UBS نفس الرأي، مشيرًا إلى أنه "من غير المرجح أن ترغب الشركات في الخضوع لعملية إزالة الكراسي كما تفعل الآن، وبدلاً من ذلك تتحرك نحو إنشاء أكثر استدامة (أي كثافة أقل) في حالة وباء جديد."

ستستمر أسواق البوابة في جذب المستأجرين والاحتفاظ بهم. لقد دق ناقوس الموت للمدن عدة مرات في الماضي، وكان مستقبل نيويورك وحده موضع تساؤل من قبل الكثيرين خلال الأزمة المالية في السبعينيات، وموجات الجريمة في الثمانينيات والتسعينيات، وتداعيات 1970 سبتمبر والأزمة العالمية. أزمة مالية. وبطبيعة الحال، لم تتمكن نيويورك من الصمود في وجه هذه العواصف فحسب، بل خرجت منها أقوى، وذلك لسبب واحد بسيط: وهو أن الناس، صغارا وكبارا، يريدون الاستمتاع بحيوية مدينة عظيمة.

كما ستستمر المساحات المكتبية عالية الجودة في الأسواق الرائدة ذات العرض المحدود في جذب المستأجرين لأن المدن الكبرى ستستمر في العمل كمغناطيس للمواهب. ونتوقع أن يظل هذا هو الحال حتى ونحن نواجه تحديات كوفيد-19، وهذا هو السبب الذي يجعل هذه الأصول تمثل جزءًا كبيرًا من محفظتنا العقارية.

انخفاض العرض يمكن أن يعوض انخفاض الطلب على المساحات المكتبية. في ضوء الوباء وتأثيره المخيف على تصور المستثمرين للعقارات المكتبية، من المرجح أن تكون المشاريع الجديدة في حدها الأدنى، مع تشديد الإقراض للبناء حتما. ويشير تقرير سيتي للأبحاث الصادر في 29 يوليو/تموز إلى أن المستوى الحالي للمكاتب الأمريكية التي تبدأ كنسبة مئوية من مخزون المكاتب الأمريكية، أقل بكثير من المتوسط ​​التاريخي.⁸ ومن الممكن أن يؤدي انخفاض عدد البناء الجديد بدوره إلى فرض المزيد من الضغوط التصاعدية على الطلب.

الآن لا يعني إلى الأبد. لقد علمتنا سنوات الاستثمار العديدة في العقارات قيمة الحفاظ على منظور طويل المدى. بعد أحداث 9 سبتمبر، على سبيل المثال، توقع الجميع تقريبًا أن تقوم الشركات بإخلاء طوابق أبراج المكاتب العليا بأعداد كبيرة، وكان من الصعب تخيل شعور العمال بالراحة عند العودة إلى العمل كالمعتاد. ولكن على الرغم من أن ذكريات ذلك الحدث كان لها تأثير دائم، إلا أن الجميع عادوا في النهاية إلى العمل، حتى في الطوابق العليا. وفي الوقت نفسه، أصبحت بعض الإجراءات الجديدة التي تم تنفيذها مباشرة بعد الهجمات - مثل الفحوصات الأمنية واستخدام بطاقات الهوية - سمات دائمة في المشهد العقاري التجاري.